Compra de Imóveis na Planta ou em Construção: Como se Proteger de Atrasos, Golpes e Falências de Empreendimentos

O mercado imobiliário segue “aquecido com o lançamento e a comercialização” de apartamentos em condomínios verticais, casas térreas e ‘salas comerciais’, mas, de acordo com agentes da área de corretagens, desde que existam financiamentos, principalmente da Caixa Econômica Federal (C.E.F.).

Assim sendo, o entusiasmo da aquisição imobiliário muitas vezes dá lugar à preocupação quando as obras começam a atrasar, onde os trabalhos são paralisados e o empreendedor passa a apresentar justificativas pouco convincentes. “Justamente por esses motivos, importante sempre saber os agentes financiadores”, nestes casos sempre consultar o CNPJ da empresa e o CPF dos sócios (caso a empresa tenha um ou mais sócios).

Historicamente, episódios de atrasos excessivos e paralisações levam compradores ao receio de fraudes ou da interrupção definitiva do projeto. Com a incidência de pedidos de recuperação judicial e falências no setor da construção civil, quem investiu quantias expressivas — de R$ 10 mil a mais de R$ 150 mil — enfrenta o risco real de prejuízos irreversíveis.

Para evitar sobressaltos e proteger o capital investido, é fundamental adotar medidas preventivas de checagem antes de assinar qualquer contrato ou realizar pagamentos.

1. Como Investigar a Idoneidade da Empresa e dos Sócios

Antes de fechar negócio, o comprador deve realizar uma análise detalhada (conhecida no mercado como due diligence) da construtora, da incorporadora e dos intermediadores do negócio:

• Exija o Registro de Incorporação (RI): Nenhuma unidade imobiliária em construção pode ser vendida legalmente sem o Registro de Incorporação devidamente averbado no Cartório de Imóveis competente. O RI é a garantia de que o projeto foi aprovado pela prefeitura, de que a documentação do terreno está regular e de que há memorial descritivo da obra.
• Pesquisa de CNPJ e CPF dos Sócios: Verifique a situação fiscal do CNPJ da empresa e pesquise o histórico dos sócios na Receita Federal e em portais de transparência ou de proteção ao crédito (SPC/Serasa).
• Certidões Negativas: Solicite certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, além de certidões de distribuição cível, trabalhista e de falência/recuperação judicial em nome da empresa incorporadora e de seus controladores.
• Reputação nos Órgãos de Defesa do Consumidor: Pesquise o histórico da empresa no Procon, em plataformas como o Reclame Aqui e no site do Tribunal de Justiça local para verificar a existência de ações judiciais ativas de outros compradores contra o empreendimento.

2. Cuidados com Intermediadores e Imobiliárias

Em diversos casos, pessoas físicas ou jurídicas sem histórico consolidadas na construção civil captam terrenos, elaboram projetos e contratam imobiliárias para realizar o lançamento e as vendas. Para não cair em intermediações arriscadas:

• Credenciamento no CRECI: Exija o número de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) tanto da imobiliária quanto do corretor responsável pela negociação.
• Titularidade do Pagamento: Nunca faça depósitos, transferências ou PIX para contas pessoais de corretores, intermediadores ou terceiros. Todos os pagamentos devem ser direcionados estritamente à conta bancária da empresa incorporadora indicada no contrato.

3. Mecanismos de Proteção Financeira e Jurídica

Para garantir que o dinheiro aplicado não seja desviado para outras obras ou dívidas da empresa, verifique se o empreendimento conta com proteções legais específicas:

• Patrimônio de Afetação: Verifique se a obra está submetida ao regime de Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/2004). Esse mecanismo assegura que o terreno, as receitas da venda das unidades e os recursos destinados à obra fiquem segregados do patrimônio geral da construtora. Caso a empresa venha a falir ou entrar em recuperação judicial, o dinheiro do empreendimento não pode ser usado para pagar dívidas externas da empresa.
• Análise das Cláusulas Contratuais: Fique atento à cláusula de tolerância para atrasos (que por lei é de até 180 dias corridos) e às regras estipuladas para caso de rescisão, devolução de valores e penalidades por descumprimento dos prazos de entrega.

O Que Fazer se a Obra Já Estiver Atrasada ou Parada?

Para quem já investiu recursos e percebe que as obras estão paralisadas ou atrasadas além do prazo legal de tolerância:

1. Notificação Extrajudicial: Envie uma notificação formal via cartório à incorporadora solicitando esclarecimentos detalhados, cronograma atualizado e comprovantes de andamento da obra.
2. Organização em Comissão de Compradores: Reúna os demais adquirentes do empreendimento para formar uma comissão de acompanhamento da obra. A união dos compradores fortalece a pressão sobre a empresa e facilita eventuais medidas judiciais conjuntas.
3. Orientação Jurídica Especializada: Busque auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para avaliar as opções: seja a rescisão contratual com pedido de devolução integral dos valores pagos atualizados (com multa), seja a tomada da obra pelos próprios compradores (no caso de Patrimônio de Afetação) para a continuidade das construções.

A compra da casa própria ou de um imóvel comercial exige cautela técnica. A checagem rigorosa de documentos antes da assinatura do contrato é a forma mais eficaz de resguardar o patrimônio e evitar transtornos financeiros no futuro. Após fechar o negócio, registre seu contrato em cartório.

Foto – reprodução do facebook